6.房地產市場

　　(1)房地產市場的內容。房地產市場實際上包括兩個方面的內容：

　　一是房產市場。房產市場是住房的買賣、轉讓、出租、抵押等交換關系和交換場所的總稱。在城市，住房建設用地占城市用地的比重很大，住房作為勞動產品又是重要的生活資料，所以房產市場也是商品市場。我國目前房產市場的經(jīng)營對象主要是寫字樓和住宅。明確房產產權和房產的商品化，是建立房產市場的兩個基本前提。

　　二是地產市場。地產市場也叫土地市場，它是指對土地的買賣、轉讓、出租、抵押等交換關系和交換場所的總稱。土地市場同一般商品市場相比，既有共性，又有特性。一般商品流通是所有權的流通;土地市場上是土地使用權的流轉，承認土地使用權的有償轉讓，但國家或集體并不放棄土地所有權，而且土地使用權的流轉被限制在一定期限內，不可以一次購買而永久使用。

　　房產和地產既有區(qū)別又有聯(lián)系，表現(xiàn)在：房屋是勞動的產品，而土地是一種自然資源;房產經(jīng)營屬于流通領域，土地開發(fā)則屬于生產領域;房產市場的交易包括所有權與使用權兩方面的轉讓，而地產市場的交易僅以轉讓使用權為限。

　　由于房產和地產密切聯(lián)系，所以人們通常將它們總稱為房地產市場。

　　(2)我國房地產市場的特征。多種經(jīng)濟成分和多種經(jīng)營方式并存，公有制經(jīng)濟始終居主導地位。全民所有制房地產企業(yè)固定資產多，實力雄厚，尤其是地產業(yè)，國家把城市土地的支配權交給地方政府或委托代理單位，因而只有它們才有權將土地租給企業(yè)或個人使用。集體的房地產企業(yè)資金來源廣，經(jīng)營靈活;個體經(jīng)濟拾遺補缺。它們都是房地產市場上不可缺少的組成部分。

　　三、競爭與壟斷

　　(一)完全競爭市場

　　完全競爭市場必須具備以下四個特征：

　　1.買者賣者飽和

　　市場買賣雙方的人數(shù)很多，多到任一買者或賣者都無法影響市場供求形成的均衡價格，即每一買者或賣者都面對既定的市場價格，是市場價格的接受者。

　　2.產品沒有差別

　　交易對象都是同質的標準化產品.沒有任何差異，因而成本相同，可以做到一物一價。

　　3.要素自由流動

　　要素可以自由流動，進出市場沒有障礙。在短期內，變動投入可以自由地從一個行業(yè)轉到另一個行業(yè)，但企業(yè)數(shù)目和規(guī)模不變。在長期中，所有投入都可以變動，因而同一行業(yè)的企業(yè)數(shù)目和規(guī)模也可以變動。

　　4.市場的信息完全暢通

　　這個條件即在說明買賣雙方皆擁有完整的市場信息，知道所考察的產品的特性與市場的價格以及在何處可以買到。而且，沒有任何一一位買者愿意以高于市場的價格來購買，也沒有任何一位生產者愿意以低于市場的價格賣出。

　　嚴格地說，只有同時具備上述條件，才能形成完全競爭市場。顯然，在現(xiàn)實經(jīng)濟中，很難找到完全符合上述特征的市場。雖然完全競爭的市場結構在經(jīng)濟中很少存在，但它卻是我們分析其他一切市場結構的基礎。同時，在經(jīng)濟學中，完全競爭市場被認為是經(jīng)濟效率最高的市場。

　　(二)不完全競爭市場

　　相對于完全競爭市場，不完全競爭市場是除完全競爭市場之外的帶有一定壟斷因素的市場。

　　1.完全壟斷市場

　　(I)完全壟斷市場的含義及形成條件。完全壟斷市場是指整個行業(yè)只有唯一供給者的市場結構。其形成條件包括：

　　①政府壟斷。即政府憑借其特殊地位，為了實現(xiàn)特定的經(jīng)濟目的，而對某一行業(yè)實行完全壟斷。

　　②對某些特殊的原材料的單獨控制而形成的對這些資源和產品的完全壟斷。

　?、蹖δ承┊a品的專利權形成的完全壟斷。如果一個企業(yè)擁有生產某種產品的技術專利權，那么，它就可以在一定時期內對這一產品進行完全壟斷。

　?、茏匀粔艛唷．斝袠I(yè)只有一家企業(yè)能夠有效率地進行生產，或者當一個企業(yè)能以低于兩個或更多企業(yè)的成本為整個市場供給一種產品時，這個行業(yè)就是自然壟斷。自然壟斷和規(guī)模經(jīng)濟有著密切的關系。所謂規(guī)模經(jīng)濟，就是企業(yè)或廠商的平均總成本會隨著產量擴大而不斷下降。

　　(2)完全壟斷市場的特征。完全壟斷市場是與完全競爭市場完全相反的一種市場，有以下四個基本特征：

　　企業(yè)就是行業(yè)。完全壟斷行業(yè)只有一個企業(yè)，它提供整個行業(yè)的產品，因此，企業(yè)與行業(yè)合二為

　　一，企業(yè)就是行業(yè)。

　　產品不能替代。完全壟斷企業(yè)所捉供的產品，是沒有合適替代品的獨特性產品，與其他產品的需求交叉彈性趨于零。因此，它不受任何競爭者的威脅。

　　獨自決定價格。完全壟斷企業(yè)不是價格的接受者，而是價格的制定者，它可以根據(jù)既定的市場需

　　求，以較高的價格銷售較少的產量。

　　存在進入障礙。與完全競爭市場不同，完全壟斷市場存在進入障礙，其他企業(yè)難以參與競爭。

　　(3)完全壟斷市場的差別價格。差別價格又稱價格歧視，是指企業(yè)為了獲取更大的利潤，對同一產品規(guī)定的不同價格。價格歧視一般可分為三級。

　　一級價格歧視：指企業(yè)對每一單位產品都按照消費者所愿支付的最高價格出售，一級價格歧視也被稱作完全價格歧視。

　　二級價格歧視：指按不同價格出售不同單位產量，但每個購買相同數(shù)量的購買者支付的價格相同。

　　三級價格歧視：建、Z在不同需求價格彈性的基礎上。消費者分為具有不同需求價格彈性的兩組或更多組，分別對各組消費者收取不同的價格。

　　實行價格歧視的基本條件是：

　　第一，必須有可能根據(jù)不同的需求價格彈性劃分為兩組或兩組以上的不同購買者。第二，市場必須是能夠有效隔離開的。

　　完全壟斷市場的特征.決定市場成交價格是最高的。成交數(shù)量是最少的。通常存在超額利潤。社會福利損失最大。特別是，完全壟斷企業(yè)還能通過差別價格攫取超過統(tǒng)一定價的壟斷利潤。只有完全

　　壟斷市場才能實行差別價格，否則，競爭者會以競爭價格來破壞差別價格。