自考“資產評估”計算題考點分析
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經濟類
一、核心考點之一——機器設備評估的成本法
資產評估的成本法在機器設備的評估中表現的最完整，也最有代表性。因此每年考試的第一個計算題目幾乎都是考核機器設備評估的成本法。對機器設備評估運用成本法的考核，重點在于重置成本、成新率、實體性貶值、功能性貶值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物價指數法，如果機器設備不同組成部分的物價變動不一致，應該區分不同組成部分運用不同的物價指數。如果重置成本估算的考核想考出新意，則完全可以與進口設備從屬費用的估算結合起來。成新率的考核一般都是年限法，年限法比較容易錯誤的是有關實際已使用年限的計算，可能還會考核加權平均已使用年限的計算。實體性貶值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性貶值的估算幾乎就沒有離開過凈超額運營成本折現法的框架。
考例1、被評估設備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對該設備進行技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元， 評估基準日為1999年6月30日。1995年至1999年設備類價格定基變動指數分別為105%、110%、110%、115%、120%；被估設備的月人工成本比同類設備節約1000元；被估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，該企業為正常納稅企業，所得稅稅率為33%；經了解，該設備在評估前使用期間因技術改造等因素，其實際利用率僅為正常利用率的60%，經評估人員鑒定分析被評估設備尚可使用6年，評估基準日后，其利用率可以達到設計要求的80%.根據上述條件估測該設備的有關經濟技術參數和評估值。
解答與分析：首先運用物價指數法計算被估設備重置成本=100×120%／105%+10×120%／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（萬元）
被估設備加權投資年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4＝3.74（年）
采用年限法計算被估設備實體性貶值率，前一步驟計算的被估設備加權投資年限僅僅是名義的，必須根據資產利用率轉化為實際已使用年限。
（3.74×60%）÷（3.74×60%+6） ＝2.24÷8.24＝0.27或27%
本題的獨特之處在于“被估設備的月人工成本比同類節約1000元”，因此被估設備發生的不是功能性貶值，而是功能性升值（求取評估值是要加而不是減）。功能性升值=0.1×12×（1—33%）×（P/A，10%，6） ＝0.8×4.36＝3.49（萬元）
采用規模經濟效益指數法計算經濟性貶值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14
評估值=［124.4×（1-27%）＋3.49］×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×0.86＝81.09萬元
請注意，［124.4×（1-27%）＋3.49］不能寫為［（124.4＋3.49）×（1-27%）］，因為采用年限法計算被估設備實體性貶值率時一般不考慮已經發生的功能性價值變化。
在進行成本法的有關計算時，考生一定要區分復原重置成本和更新重置成本這一對概念。復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現時價格生產和建造具有同等功能的全新資產所需的成本。復原重置成本與更新重置成本均是重置成本，采用的都是現實價格，所不同的耗用材料、標準和設計結構的差異。如果建筑該項資產的技術條件、耗用標準等沒有改變和進步時，更新重置成本和復原重置成本是一樣的。在同時可得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選用更新重置成本。
考例2、評估對象為某機器廠的一條國產機組，該機組于1996年5月20日購置并投入使用，其設計生產能力為年產A產品10萬件，賬面原值為150萬元，評估人員以2001年5月20日為評估基準日對該機組進行評估，并取得以下相關經濟技術數據：
（1）設備類價格指數情況是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月與1999年5月價格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；
（2）經評估人員在該機組生產廠家詢價， 該機組的現行出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調試費大約占購置價的25%，據廠家介紹，更為新型的改進機組已經面世，售價較該機組有較大提高；
（3）被評估機組從投產到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅為設計能力的60%，估計評估基準日后的產權變動會使其利用率達到設計要求；
（4）被評估機組經檢測尚可使用7年；被評估機組與相同生產能力的改進機組相比，年運營成本超支額大約在4萬元左右；
假定折現率為10%.根據上述背景材料運用兩種具體方法評估該機組于2001年5月20日的續用價值。
解答與分析：可按市場重置方式和價格指數法兩種具體方法進行評估。
如果運用市場重置方式的數學表達式為：評估值＝重置成本—實體有形損耗，在運用市場重置方式時，因該機組市價已經考慮了功能落后因素，故不需再計算功能性貶值，材料中未給出經濟性貶值信息，故亦不考慮經濟性貶值因素。
如果運用價格指數法的數學表達式為：評估值＝重置成本—實體損耗—功能性貶值，這里需要注意的是運用價格指數法確定該機組的重置成本是復原重置成本，必須考慮其功能落后因素并計算其功能性貶值。
運用市場重置方式評估：1.重置成本＝100×（1+25%）＝125（萬元）
2.實體損耗率＝5×60%/[（5×60%）+7]×100%＝3/10×100%＝30%
3.評估值＝125×（1-30%）＝87.5（萬元）
運用價格指數法評估：
1.重置成本＝150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）＝156.04（萬元）
2.實體損耗率＝3/（3+7）×100%＝30%
3.功能性貶值＝4×（1-33%）（P/A，10%，7）＝2.68×4.8684＝13.05萬元
4.評估值＝156.04×（1-30%）-13.05＝96.18（萬元）
最終評估結果應以運用市場重置方式的評估結果為準或為主（此結果的權重超過51%即算為主）。因為，此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響，故不能以該評估方法和評估結果為主，或平分秋色。
考例3、被評估設備為1989年從德國引進設備，進口合同中的FOB價是40萬克。1994年評估時德國生產廠家已不再生產這種待估設備了，其替代產品的FOB報價為45萬馬克，而國內其他企業1994年從德國進口設備的CIF價格為60萬馬克。按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的70%一90%，境外運雜費約占FOB價格的5%，保險費約占FOB價格的0.5%，不考慮進口關稅、增值稅，銀行手續費按CIF價格的0.8%計，國內運雜費按CIF 價格加銀行手續費之和的3%計算，安裝調試費含在設備價格中不再另行計算，被評估設備尚可使用5年，年運營成本比其替代設備超支2萬元人民幣，被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，評估時馬克與美元的匯率為1.5：1，人民幣與美元的匯率為8：1.根據上述數據估算進口設備續用價值。
解答與分析：（1）被評估設備的CIF價格取同年其他企業從德國進口設備的CIF價格最為合理，即被評估設備的CIF價格為60萬馬克，可以按照評估時馬克與美元的匯率1.5：1折合為40萬美元：40×8=320萬元人民幣。
（2）被評估設備的重置成本 = （設備的CIF價格+銀行手續費）×（1＋國內運雜費率）其中：
銀行手續費＝40×8×0.8%=2.56萬元人民幣
國內運雜費=（320+2.56）×3%=9.68萬元人民幣
進口設備重置成本=320+2.56+9.68＝332.24萬元人民幣
成新率＝5÷（5+5）=50%
有形損耗=332.24×50%=166.12萬元人民幣
無形損耗=年凈超額運營成本×（1-所得稅率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×3.7908=5.079672=5.08萬元人民幣
續用價值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04萬元人民幣
二、核心考點之二——房地產評估的市場法
市場法評估包括直接評估和間接調整兩種方式。對于市場上能夠找到與被估資產完全相同的參照物，可直接將其市價作為評估值。但是，更多情況是只能找到類似參照物的價格，需要比較與被評估資產的差異，間接調整確定被估資產價值。調整因素主要包括時間因素、地域因素和功能因素和個別因素。運用市場法進行資產評估的核心考點在于修正系數（調整系數）的計算，不管題目條件如何給取，修正系數都應該按照下列基本公式進行計算：
修正系數=評估對象對應的指標值÷參照物對應的指標值
分子分母千萬不可顛倒，而且不一定求取修正系數時非要把分母作為100.如果一個題目中涉及諸多修正系數，那么各個修正系數之間是連續相乘的關系。
考例1、有一待估宗地甲需評估，現搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表1—1；表中的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物與甲比較，正號表示參照物宗地條件比宗地甲條件優，負號含義相反。數值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價關系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為l時的地價增加3%.另外，該城市地價指數情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價格。（單位：元／平方米）
表1—1 宗地成交價交易時間交易情況 容積率 區域因素個別因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%
解答與分析：首先需要建立容積率地價指數表，見下表
容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
地價指數 100 103 106 109 112
然后對參照物地價進行修正：
A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）
B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）
C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）
D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）
最后確定評估結果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米
三、核心考點之三——無形資產評估的收益法
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益，再將其折算成現值，來確定被評估資產價值的一種資產評估方法。收益法的應用過程，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現或本金化的過程。在考核無形資產評估的收益法時，一定要注意折現的對象是無形資產在評估基準日以后的預期收益，而不是評估基準日以前的歷史收益。
考例1、甲企業許可乙企業使用其生產可視對講電話的專利技術，已知條件如下：甲企業與乙企業共同享用可視對講電話專利，甲乙企業設計能力分別為150萬部和50萬部：該專利為甲企業外購，賬面價值100萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設前4年技術類資產累計價格上漲率為15%；該專利對外許可使用對甲企業生產經營有較大影響，由于失去壟斷地位，市場競爭會加劇，預計在以后6年，甲企業減少收益按折現值計算為50萬元，增加研發費用以提高技術含量、保住市場份額的追加成本按現值計算為10萬元。請評估該項專利許可使用的最低收費額（以萬元為單位，小數點后保留兩位）。
解答與分析：重置成本凈值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（萬元）
重置成本凈值分攤率＝50/（150+50）×100%＝25%
機會成本＝50+10＝60（萬元）
該專利許可使用的最低收費額＝69× 25%+60＝77.25（萬元）
考例2、某企業決定將使用了10年的注冊商標轉讓。據調查，該企業使用這一商標的商品比其他企業同類商品的單價高出5元，該企業年生產量是900萬臺，假設目前市場情況表明未來5年市場需求量和企業生產量可以達到1000萬臺。假定折現率為10%，該商標權轉讓價值是多少？假設不是轉讓所有權，而是通過許可使用合同將該商標使用權許可給另一企業使用。合同約定：使用期限為5年，經預測該企業使用該商標后每臺產品可新增利潤5元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40和 55萬臺，利潤分成率為30%，折現率確定為10%，該商標使用權的價格是多少？
解答與分析：使用商標每年可獲取的預期超額利潤為：1000×5=5000萬元
將預期超額利潤折現得出該商標評估價格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（萬元）
年份 新增利潤（萬元） 折現系數 折現值（萬元）
1 100 0.9091 90.91
2 125 0.8264 103.30
3 150 0.7513 112.70
4 200 0.6830 136.60
5 275 0. 6209 170.75
合計 614.26
該商標使用權的價格=614.56×30%=184.368萬元
考例3、甲企業將一項專利使用權轉讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25%，該專利法律保護期十年，已過四年，尚可保護六年，經專業人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業資產重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5%，通過論證分析，技術人員認為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關會計資料分析得知，乙企業實際生產能力為年產某型號產品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產量與成本費用變動不大，該產品由于采用了專利技術，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現率確定為10%.要求：根據上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉稅因素）。
解答與分析：首先應該注意的是，本例資料沒有給出所得稅稅率，應該理解為不考慮所得稅因素對收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。
首先確定利潤分成率：（1）專利重置成本=80×（1+25%）=100萬元
（2）專利約當投資量=100×（1+400%）=500萬元
（3）乙企業資產約當投資量=4000×（1+12.5%）=4500萬元
（4）利潤分成率=500÷（4500+500）=10%
確定評估值：（1）確定每年利潤額
第一、第二年：（500-400）×20=2000萬元
第三、第四年：（450-400）×20=1000萬元
第五年： （430-400）×20=600萬元
（2）確定每年分成額
第一、第二年：2000×10%=200萬元
第三、第四年：1000×10%=100萬元
第五年： 600×10%=60萬元
（3）確定評估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784萬元=528萬元（允許有一定誤差）
當然，所有資產評估的收益法是相通的，無形資產評估收益法的基本原理可以在其他資產評估中廣泛應用。比如，對房地產評估運用收益法也可以在實際考試時涉及。
考例4、某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%.折現率為10%.試估算該房地產1998年5月31日出售時的總價格。（帶租約）
解答與分析：首先計算每層可出租面積=2000×60%=1200平方米。
該房地產出售后的前三年需要繼續履行原租約，一層只能按照180元/平方米計算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6萬元。
因為土地使用年限從1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經經歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿后，還可以繼續按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64萬元。
最后，計算帶租約的出售價格=345.6萬元×3年10%的年金現值系數+368.64萬元×33年10%的年金現值系數=3509.8萬元。
考例5、評估機構于2002年1月對某公司進行評估，該公司擁有甲企量發行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經調查，由于甲企業產品老化，評估基準日以前的幾年內，該股票的收益率每年都在前一年的基礎上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業沒有新產品投放市場，預計該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎上下降2%.已知甲企業正在開發研制一個新產品，預計2年后新產品即可投放市場，并從投產當年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產后第3年起，甲企業將以凈利潤的75%發放股利，其余的25%用作企業的追加投資，凈資產利潤率將保持在20%的水平。若折現率為15%，求公司所持甲企業股票2002年1月1日的評估值。
解答與分析：新產品投資以前兩年的收益率分別為：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6%
新產品投產以前兩年內股票收益現值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（萬元）
新產品投產后第一和第二年該股票收益現值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（萬元）
從新產品投產后第三年起股利增長率=20%×25%=5%
從新產品投產后第三年起到以后該股票收益現值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（萬元）
該股票評估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（萬元）
四、核心考點之四——企業整體資產評估的收益法
企業整體資產評估的收益法的基本計算思路與無形資產評估的收益法保持一致，但是考核企業整體資產評估的收益法時，命題者更加側重于收益折現的分段法和年金資本化法。運用分段法時一定要注意，前若干年的收益采取逐年折現的思路，從第某年開始的年金收益按照財務管理或者管理會計中學習過的延期年金，按照二次折現的思路計算。所謂二次折現的思路就是第一次按照普通年金折現，第二次按照復利現值系數折現。
考例1、某企業為了整體資產轉讓，需進行評估。經預測該企業未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩定狀態，即每年均為160萬。該企業一直沒有負債，其有形資產只有貨幣資金和固定資產，且其評估值分別為100萬和500萬，該企業有一項可確指無形資產，即一個尚有5年剩余經濟壽命的非專利技術，該技術產品每件可獲超額凈利潤10元，目前該企業每年生產產品8萬件，經綜合生產能力和市場分析預測，在未來5年，每年可生產10萬件，經預測折現率和本金化率均為6%.請評估該企業的商譽價值 （以萬元為單位，小數點后保留二位）。
解答與分析：該企業商譽價值評估應采用割差法進行。首先運用收益法評估企業整體價值，再運用加和法計算出企業各單項資產價值之和，再運用企業整體價值減掉企業單項資產評估值之和得到企業商譽價值。單項有形資產評估值為600萬。
非專利技術的預期年凈利潤為100萬元，在折現率和本金化率均為6%的情況下，各年的復利現值系數分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專利技術評估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（萬元）
當然采用收益法估算出非專利技術評估值也可以借助年金現值系數，而且采用年金現值系數是考生首先會想到的，這里之所以沒有采用年金現值系數，是想培養考生的應變能力。
評出商譽價值＝整體資產評估值-（有形資產評估值+非專利技術評估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（萬元）
這里還需要指出的是，考核企業整體資產評估的收益法，不可避免的會涉及商譽的計算，商譽的計算又多半圍繞著割差法。因此本例涉及的商譽的計算思路希望考生能舉一反三。
企業整體資產評估的收益法，往往還會聯系折現率的計算，采用β系數法計算折現率的公式一定要記憶清楚，這應該不是什么困難問題。如果題目中要求計算折現率，但是又沒有給出β系數，則可以利用無風險收益率加風險收益率的思路。
考例2：甲企業因股份制改制需進行評估，評估基準日為2004年1月1日。經評估人員調查分析，預計甲企業2004年至2008年的凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，120萬元，130萬元，從2009年起，甲企業凈利潤將保持在按2004年至2008年各年凈利潤計算的年金水平上。該企業有形資產賬面凈值為867萬元，評估基準日評估價值為916萬元。該企業的可確指無形資產僅有一項專利技術。該項專利技術可改善企業現有產品的性能，從而能以更高的價格在市場上出售，并且可維持三年的超額收益期，預計該專利產品第一年售價為300元/臺，銷量為4500臺，第二年售價為250元/臺，銷量為5000臺，第三年售價為210元/臺，銷量為6000臺，同類產品的正常市場銷售價格為200元/臺，該專利產品的單位成本與同類產品大體相同。假設折現率和資本化率均為10%，該企業適用的所得稅稅率為33%（如果不考慮流轉稅因素）。請評估甲企業的商譽價值（以萬元為單位）。
解答與分析：采用收益法計算該項專利技術的評估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27萬元
有形資產評估價值=916萬元
采用收益法前五年的收益現值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66萬元
根據年金現值系數的數學表達式可以計算出，5年10%對應的年金現值系數是3.7908，將前五年的收益換算成為年等額收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41萬元，此數據同時也是從2009年起的各年凈利潤水平。
企業評估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11萬元
或者：企業評估值=119.41÷10%=1194.1萬元
采用割差法計算的商譽價值=企業評估價值-專利評估價值-有形資產評估價值=1194.11-44.27-916萬元=233.84萬元
如果采用割差法思路計算的商譽價值為負數，那么此時不能以計算結果作為商譽價值，而應該指出該企業的整體資產評估價值低于單項資產評估價值匯總之和，因而該企業沒有商譽。
資產評估的成本法在機器設備的評估中表現的最完整，也最有代表性。因此每年考試的第一個計算題目幾乎都是考核機器設備評估的成本法。對機器設備評估運用成本法的考核，重點在于重置成本、成新率、實體性貶值、功能性貶值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物價指數法，如果機器設備不同組成部分的物價變動不一致，應該區分不同組成部分運用不同的物價指數。如果重置成本估算的考核想考出新意，則完全可以與進口設備從屬費用的估算結合起來。成新率的考核一般都是年限法，年限法比較容易錯誤的是有關實際已使用年限的計算，可能還會考核加權平均已使用年限的計算。實體性貶值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性貶值的估算幾乎就沒有離開過凈超額運營成本折現法的框架。
考例1、被評估設備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對該設備進行技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元， 評估基準日為1999年6月30日。1995年至1999年設備類價格定基變動指數分別為105%、110%、110%、115%、120%；被估設備的月人工成本比同類設備節約1000元；被估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，該企業為正常納稅企業，所得稅稅率為33%；經了解，該設備在評估前使用期間因技術改造等因素，其實際利用率僅為正常利用率的60%，經評估人員鑒定分析被評估設備尚可使用6年，評估基準日后，其利用率可以達到設計要求的80%.根據上述條件估測該設備的有關經濟技術參數和評估值。
解答與分析：首先運用物價指數法計算被估設備重置成本=100×120%／105%+10×120%／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（萬元）
被估設備加權投資年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4＝3.74（年）
采用年限法計算被估設備實體性貶值率，前一步驟計算的被估設備加權投資年限僅僅是名義的，必須根據資產利用率轉化為實際已使用年限。
（3.74×60%）÷（3.74×60%+6） ＝2.24÷8.24＝0.27或27%
本題的獨特之處在于“被估設備的月人工成本比同類節約1000元”，因此被估設備發生的不是功能性貶值，而是功能性升值（求取評估值是要加而不是減）。功能性升值=0.1×12×（1—33%）×（P/A，10%，6） ＝0.8×4.36＝3.49（萬元）
采用規模經濟效益指數法計算經濟性貶值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14
評估值=［124.4×（1-27%）＋3.49］×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×0.86＝81.09萬元
請注意，［124.4×（1-27%）＋3.49］不能寫為［（124.4＋3.49）×（1-27%）］，因為采用年限法計算被估設備實體性貶值率時一般不考慮已經發生的功能性價值變化。
在進行成本法的有關計算時，考生一定要區分復原重置成本和更新重置成本這一對概念。復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格復原購建這項全新資產所發生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據現代標準、設計及格式，以現時價格生產和建造具有同等功能的全新資產所需的成本。復原重置成本與更新重置成本均是重置成本，采用的都是現實價格，所不同的耗用材料、標準和設計結構的差異。如果建筑該項資產的技術條件、耗用標準等沒有改變和進步時，更新重置成本和復原重置成本是一樣的。在同時可得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選用更新重置成本。
考例2、評估對象為某機器廠的一條國產機組，該機組于1996年5月20日購置并投入使用，其設計生產能力為年產A產品10萬件，賬面原值為150萬元，評估人員以2001年5月20日為評估基準日對該機組進行評估，并取得以下相關經濟技術數據：
（1）設備類價格指數情況是： 1997年5月比1996年5月上升了2%，1998年5月比1997年5月上升了1%，1999年5月比1998年5月下降了1%，2000年5月與1999年5月價格水平持平，2001年5月比2000年5月上升了2%；
（2）經評估人員在該機組生產廠家詢價， 該機組的現行出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調試費大約占購置價的25%，據廠家介紹，更為新型的改進機組已經面世，售價較該機組有較大提高；
（3）被評估機組從投產到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅為設計能力的60%，估計評估基準日后的產權變動會使其利用率達到設計要求；
（4）被評估機組經檢測尚可使用7年；被評估機組與相同生產能力的改進機組相比，年運營成本超支額大約在4萬元左右；
假定折現率為10%.根據上述背景材料運用兩種具體方法評估該機組于2001年5月20日的續用價值。
解答與分析：可按市場重置方式和價格指數法兩種具體方法進行評估。
如果運用市場重置方式的數學表達式為：評估值＝重置成本—實體有形損耗，在運用市場重置方式時，因該機組市價已經考慮了功能落后因素，故不需再計算功能性貶值，材料中未給出經濟性貶值信息，故亦不考慮經濟性貶值因素。
如果運用價格指數法的數學表達式為：評估值＝重置成本—實體損耗—功能性貶值，這里需要注意的是運用價格指數法確定該機組的重置成本是復原重置成本，必須考慮其功能落后因素并計算其功能性貶值。
運用市場重置方式評估：1.重置成本＝100×（1+25%）＝125（萬元）
2.實體損耗率＝5×60%/[（5×60%）+7]×100%＝3/10×100%＝30%
3.評估值＝125×（1-30%）＝87.5（萬元）
運用價格指數法評估：
1.重置成本＝150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）＝156.04（萬元）
2.實體損耗率＝3/（3+7）×100%＝30%
3.功能性貶值＝4×（1-33%）（P/A，10%，7）＝2.68×4.8684＝13.05萬元
4.評估值＝156.04×（1-30%）-13.05＝96.18（萬元）
最終評估結果應以運用市場重置方式的評估結果為準或為主（此結果的權重超過51%即算為主）。因為，此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響，故不能以該評估方法和評估結果為主，或平分秋色。
考例3、被評估設備為1989年從德國引進設備，進口合同中的FOB價是40萬克。1994年評估時德國生產廠家已不再生產這種待估設備了，其替代產品的FOB報價為45萬馬克，而國內其他企業1994年從德國進口設備的CIF價格為60萬馬克。按照通常情況，設備的實際成交價應為報價的70%一90%，境外運雜費約占FOB價格的5%，保險費約占FOB價格的0.5%，不考慮進口關稅、增值稅，銀行手續費按CIF價格的0.8%計，國內運雜費按CIF 價格加銀行手續費之和的3%計算，安裝調試費含在設備價格中不再另行計算，被評估設備尚可使用5年，年運營成本比其替代設備超支2萬元人民幣，被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，評估時馬克與美元的匯率為1.5：1，人民幣與美元的匯率為8：1.根據上述數據估算進口設備續用價值。
解答與分析：（1）被評估設備的CIF價格取同年其他企業從德國進口設備的CIF價格最為合理，即被評估設備的CIF價格為60萬馬克，可以按照評估時馬克與美元的匯率1.5：1折合為40萬美元：40×8=320萬元人民幣。
（2）被評估設備的重置成本 = （設備的CIF價格+銀行手續費）×（1＋國內運雜費率）其中：
銀行手續費＝40×8×0.8%=2.56萬元人民幣
國內運雜費=（320+2.56）×3%=9.68萬元人民幣
進口設備重置成本=320+2.56+9.68＝332.24萬元人民幣
成新率＝5÷（5+5）=50%
有形損耗=332.24×50%=166.12萬元人民幣
無形損耗=年凈超額運營成本×（1-所得稅率） ×（P/A，10%，5） =2×（1-33%）×3.7908=5.079672=5.08萬元人民幣
續用價值= 322﹒24-166.12-5.08=161.04萬元人民幣
二、核心考點之二——房地產評估的市場法
市場法評估包括直接評估和間接調整兩種方式。對于市場上能夠找到與被估資產完全相同的參照物，可直接將其市價作為評估值。但是，更多情況是只能找到類似參照物的價格，需要比較與被評估資產的差異，間接調整確定被估資產價值。調整因素主要包括時間因素、地域因素和功能因素和個別因素。運用市場法進行資產評估的核心考點在于修正系數（調整系數）的計算，不管題目條件如何給取，修正系數都應該按照下列基本公式進行計算：
修正系數=評估對象對應的指標值÷參照物對應的指標值
分子分母千萬不可顛倒，而且不一定求取修正系數時非要把分母作為100.如果一個題目中涉及諸多修正系數，那么各個修正系數之間是連續相乘的關系。
考例1、有一待估宗地甲需評估，現搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表1—1；表中的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物與甲比較，正號表示參照物宗地條件比宗地甲條件優，負號含義相反。數值大小代表對宗地地價的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價關系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為l時的地價增加3%.另外，該城市地價指數情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價格。（單位：元／平方米）
表1—1 宗地成交價交易時間交易情況 容積率 區域因素個別因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%
解答與分析：首先需要建立容積率地價指數表，見下表
容積率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
地價指數 100 103 106 109 112
然后對參照物地價進行修正：
A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）
B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）
C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）
D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）
最后確定評估結果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米
三、核心考點之三——無形資產評估的收益法
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益，再將其折算成現值，來確定被評估資產價值的一種資產評估方法。收益法的應用過程，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現或本金化的過程。在考核無形資產評估的收益法時，一定要注意折現的對象是無形資產在評估基準日以后的預期收益，而不是評估基準日以前的歷史收益。
考例1、甲企業許可乙企業使用其生產可視對講電話的專利技術，已知條件如下：甲企業與乙企業共同享用可視對講電話專利，甲乙企業設計能力分別為150萬部和50萬部：該專利為甲企業外購，賬面價值100萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設前4年技術類資產累計價格上漲率為15%；該專利對外許可使用對甲企業生產經營有較大影響，由于失去壟斷地位，市場競爭會加劇，預計在以后6年，甲企業減少收益按折現值計算為50萬元，增加研發費用以提高技術含量、保住市場份額的追加成本按現值計算為10萬元。請評估該項專利許可使用的最低收費額（以萬元為單位，小數點后保留兩位）。
解答與分析：重置成本凈值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（萬元）
重置成本凈值分攤率＝50/（150+50）×100%＝25%
機會成本＝50+10＝60（萬元）
該專利許可使用的最低收費額＝69× 25%+60＝77.25（萬元）
考例2、某企業決定將使用了10年的注冊商標轉讓。據調查，該企業使用這一商標的商品比其他企業同類商品的單價高出5元，該企業年生產量是900萬臺，假設目前市場情況表明未來5年市場需求量和企業生產量可以達到1000萬臺。假定折現率為10%，該商標權轉讓價值是多少？假設不是轉讓所有權，而是通過許可使用合同將該商標使用權許可給另一企業使用。合同約定：使用期限為5年，經預測該企業使用該商標后每臺產品可新增利潤5元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40和 55萬臺，利潤分成率為30%，折現率確定為10%，該商標使用權的價格是多少？
解答與分析：使用商標每年可獲取的預期超額利潤為：1000×5=5000萬元
將預期超額利潤折現得出該商標評估價格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（萬元）
年份 新增利潤（萬元） 折現系數 折現值（萬元）
1 100 0.9091 90.91
2 125 0.8264 103.30
3 150 0.7513 112.70
4 200 0.6830 136.60
5 275 0. 6209 170.75
合計 614.26
該商標使用權的價格=614.56×30%=184.368萬元
考例3、甲企業將一項專利使用權轉讓給乙公司，擬采用對利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本80萬元，三年間物價累計上升25%，該專利法律保護期十年，已過四年，尚可保護六年，經專業人員測算，該專利成本利潤率為400%，乙企業資產重置成本為4000萬元，成本利潤率為12.5%，通過論證分析，技術人員認為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對市場供求狀況及有關會計資料分析得知，乙企業實際生產能力為年產某型號產品20萬臺，成本費用每臺約為400元，未來五年間產量與成本費用變動不大，該產品由于采用了專利技術，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價可達500元，在競爭的作用下，為維護市場占有率，第三、第四年售價將降為每臺450元，第五年降為每臺430元，折現率確定為10%.要求：根據上述資料確定該專利評估值（不考慮流轉稅因素）。
解答與分析：首先應該注意的是，本例資料沒有給出所得稅稅率，應該理解為不考慮所得稅因素對收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。
首先確定利潤分成率：（1）專利重置成本=80×（1+25%）=100萬元
（2）專利約當投資量=100×（1+400%）=500萬元
（3）乙企業資產約當投資量=4000×（1+12.5%）=4500萬元
（4）利潤分成率=500÷（4500+500）=10%
確定評估值：（1）確定每年利潤額
第一、第二年：（500-400）×20=2000萬元
第三、第四年：（450-400）×20=1000萬元
第五年： （430-400）×20=600萬元
（2）確定每年分成額
第一、第二年：2000×10%=200萬元
第三、第四年：1000×10%=100萬元
第五年： 600×10%=60萬元
（3）確定評估值=200÷（1+10%）+200÷（1+10%）2+100÷（1+10%）3+100÷（1+10%）4+60÷（1+10%）5=200×0.9091+200×0.8264+100×0.7513+100×0.6830+60×0.6209=527.784萬元=528萬元（允許有一定誤差）
當然，所有資產評估的收益法是相通的，無形資產評估收益法的基本原理可以在其他資產評估中廣泛應用。比如，對房地產評估運用收益法也可以在實際考試時涉及。
考例4、某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%.一層已經于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%.折現率為10%.試估算該房地產1998年5月31日出售時的總價格。（帶租約）
解答與分析：首先計算每層可出租面積=2000×60%=1200平方米。
該房地產出售后的前三年需要繼續履行原租約，一層只能按照180元/平方米計算租金收入，二層需要按照正常月租金120元/平方米計算租金收入，帶租約的前3年期間每年的出租收益=（180+120）×1200×12×（1-20%）=3456000元=345.6萬元。
因為土地使用年限從1994年5月31日起40年，而到1998年5月31日已經經歷了4年，還剩36年，再扣除必須履行租約的3年，所以，租約期滿后，還可以繼續按照正常租金出租33年，每年的出租收益=（200+120）×1200×12×（1-20%）=3686400元=368.64萬元。
最后，計算帶租約的出售價格=345.6萬元×3年10%的年金現值系數+368.64萬元×33年10%的年金現值系數=3509.8萬元。
考例5、評估機構于2002年1月對某公司進行評估，該公司擁有甲企量發行的非上市普通股票100萬股，每股面值1元。經調查，由于甲企業產品老化，評估基準日以前的幾年內，該股票的收益率每年都在前一年的基礎上下降2%，2001年度的收益率為10%，如果甲企業沒有新產品投放市場，預計該股票的收益率仍將保持每年在前一年的基礎上下降2%.已知甲企業正在開發研制一個新產品，預計2年后新產品即可投放市場，并從投產當年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且從投產后第3年起，甲企業將以凈利潤的75%發放股利，其余的25%用作企業的追加投資，凈資產利潤率將保持在20%的水平。若折現率為15%，求公司所持甲企業股票2002年1月1日的評估值。
解答與分析：新產品投資以前兩年的收益率分別為：10%× （1—2%） ＝9.8%以及9.8%× （1—2%） ＝9.6%
新產品投產以前兩年內股票收益現值＝100×1×9.8%/（1+15%）+100×1×9.6%/（1+15%）2＝8.52+7.26＝15.78（萬元）
新產品投產后第一和第二年該股票收益現值之和＝100×1×15%/（1+15%）3+100×1×15%/（1+15%）4＝9.86+8.58＝18.44（萬元）
從新產品投產后第三年起股利增長率=20%×25%=5%
從新產品投產后第三年起到以后該股票收益現值=100×1×15%/（15%-5%）×1/（1+15%）4=150×0.5718=85.77（萬元）
該股票評估值＝15.78+18.44+85.77=119.99（萬元）
四、核心考點之四——企業整體資產評估的收益法
企業整體資產評估的收益法的基本計算思路與無形資產評估的收益法保持一致，但是考核企業整體資產評估的收益法時，命題者更加側重于收益折現的分段法和年金資本化法。運用分段法時一定要注意，前若干年的收益采取逐年折現的思路，從第某年開始的年金收益按照財務管理或者管理會計中學習過的延期年金，按照二次折現的思路計算。所謂二次折現的思路就是第一次按照普通年金折現，第二次按照復利現值系數折現。
考例1、某企業為了整體資產轉讓，需進行評估。經預測該企業未來5年凈利潤分別為100萬、110萬、120萬、150萬、160萬，從第六年起，每年收益處于穩定狀態，即每年均為160萬。該企業一直沒有負債，其有形資產只有貨幣資金和固定資產，且其評估值分別為100萬和500萬，該企業有一項可確指無形資產，即一個尚有5年剩余經濟壽命的非專利技術，該技術產品每件可獲超額凈利潤10元，目前該企業每年生產產品8萬件，經綜合生產能力和市場分析預測，在未來5年，每年可生產10萬件，經預測折現率和本金化率均為6%.請評估該企業的商譽價值 （以萬元為單位，小數點后保留二位）。
解答與分析：該企業商譽價值評估應采用割差法進行。首先運用收益法評估企業整體價值，再運用加和法計算出企業各單項資產價值之和，再運用企業整體價值減掉企業單項資產評估值之和得到企業商譽價值。單項有形資產評估值為600萬。
非專利技術的預期年凈利潤為100萬元，在折現率和本金化率均為6%的情況下，各年的復利現值系數分別為0.9434、0.8900、0.8396、0.7921、0.7473.采用收益法估算出非專利技術評估值＝100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）＝421.24（萬元）
當然采用收益法估算出非專利技術評估值也可以借助年金現值系數，而且采用年金現值系數是考生首先會想到的，這里之所以沒有采用年金現值系數，是想培養考生的應變能力。
評出商譽價值＝整體資產評估值-（有形資產評估值+非專利技術評估值）＝2524.18-（600+421.24）＝1502.94（萬元）
這里還需要指出的是，考核企業整體資產評估的收益法，不可避免的會涉及商譽的計算，商譽的計算又多半圍繞著割差法。因此本例涉及的商譽的計算思路希望考生能舉一反三。
企業整體資產評估的收益法，往往還會聯系折現率的計算，采用β系數法計算折現率的公式一定要記憶清楚，這應該不是什么困難問題。如果題目中要求計算折現率，但是又沒有給出β系數，則可以利用無風險收益率加風險收益率的思路。
考例2：甲企業因股份制改制需進行評估，評估基準日為2004年1月1日。經評估人員調查分析，預計甲企業2004年至2008年的凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，120萬元，130萬元，從2009年起，甲企業凈利潤將保持在按2004年至2008年各年凈利潤計算的年金水平上。該企業有形資產賬面凈值為867萬元，評估基準日評估價值為916萬元。該企業的可確指無形資產僅有一項專利技術。該項專利技術可改善企業現有產品的性能，從而能以更高的價格在市場上出售，并且可維持三年的超額收益期，預計該專利產品第一年售價為300元/臺，銷量為4500臺，第二年售價為250元/臺，銷量為5000臺，第三年售價為210元/臺，銷量為6000臺，同類產品的正常市場銷售價格為200元/臺，該專利產品的單位成本與同類產品大體相同。假設折現率和資本化率均為10%，該企業適用的所得稅稅率為33%（如果不考慮流轉稅因素）。請評估甲企業的商譽價值（以萬元為單位）。
解答與分析：采用收益法計算該項專利技術的評估值=（300-200）×4500×（1-33%）÷（1+10%）+（250-200）×5000×（1-33%）÷（1+10%）2+（210-200）×6000×（1-33%）÷（1+10%）3=450000×0.67÷1.1+250000×0.67÷1.21+60000×0.67÷1.331=274090.9+138429.75+30202.854=442723.5元=44.27萬元
有形資產評估價值=916萬元
采用收益法前五年的收益現值之和=100÷（1+10%）+110÷（1+10%）2+120÷（1+10%）3+120÷（1+10%）4+130÷（1+10%）5=100÷1.1+110÷1.21+120÷1.331+120÷1.4641+130÷1.6105=99.91+99.91+90.16+81.96+80.72=452.66萬元
根據年金現值系數的數學表達式可以計算出，5年10%對應的年金現值系數是3.7908，將前五年的收益換算成為年等額收益（年金）=452.66÷3.7908=119.41萬元，此數據同時也是從2009年起的各年凈利潤水平。
企業評估值=452.66+119.41÷10%÷1.6105=452.66+741.45=1194.11萬元
或者：企業評估值=119.41÷10%=1194.1萬元
采用割差法計算的商譽價值=企業評估價值-專利評估價值-有形資產評估價值=1194.11-44.27-916萬元=233.84萬元
如果采用割差法思路計算的商譽價值為負數，那么此時不能以計算結果作為商譽價值，而應該指出該企業的整體資產評估價值低于單項資產評估價值匯總之和，因而該企業沒有商譽。