第四章 土地管理制度（下）
　　一、 土地利用總體規劃
　　（一）土地利用的概念：
　　1、土地利用是人類在社會生產、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發、利用、整治和保護等過程。
　　2、土地利用與保護的主要內容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規劃，以土地利用總體規劃管制土地的原則；（4）開發、利用與整治保護相結合的原則。這些主要內容包括：土地利用總體規劃制度，土地開發制度，耕地的特殊保護制度，土地調查和統計制度。
　　（二）土地利用總體規劃的編制：
　　1、土地利用總體規劃的概念：土地利用總體規劃是各級人民政府貫徹執行國家的土地利用政策，根據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。
　　2、土地利用總體規劃的任務和目的：任務：（1）對土地利用現狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據需要和可能，提出規劃期內的土地利用目標和基本方針；（2）協調各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調整土地利用的結構和布局；（4）提出實現規劃的政策、措施和步驟。
　　目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協調各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經濟發展提供土地保障。
　　3、土地利用總體規劃的編制原則和內容：
　　（1）編制原則：①嚴格保護基本農田，控制非農業建設占用農用地；②提高土地利用率；③統籌安排各類、各區域用地；④保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用；⑤占用耕地與開發復墾耕地相平衡。
　　（2）內容：①土地利用現狀分析；②土地需求量預測；③土地適宜性評價；④確定規劃目標和方針、進行布局與結構調整；⑤土地利用分區規劃；⑥制定實施規劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術和經濟的措施。
　　4、土地利用總體規劃的體系：土地利用總體規劃是一個多層次的規劃體系，按各級規劃的層次可以分為全國性土地利用總體規劃體系，省、自治區、直轄市土地利用總體規劃，市級土地利用總體規劃，縣級土地利用總體規劃，鄉（鎮）級土地利用總體規劃。
　　（三） 土地利用總體規劃的審批與修改
　　1、土地利用規劃的分級審批：全國土地利用總體規劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。上述以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準；其中鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治區人民政府批準。
　　2、土地利用總體規劃的法律效力：土地利用總體規劃一經批準，即具有法律效力。必須嚴格執行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。
　　3、土地利用總體規劃的修改：經批準的土地利用總體規劃確需修改，須經原批準的機關批準，未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。
　　（四）土地利用總體規劃與其他規劃的關系：
　　1、與城市總體規劃的關系：（1）城市總體規劃中的建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模；（2）在城市規劃區內，城市建設用地的利用應當符合城市規劃。
　　2、與江河、湖泊綜合開發規劃的關系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區內，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。
　　（五）土地利用年度計劃：
　　1、土地年度計劃內容：（1）農用地轉用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發整理計劃指標。
　　2、土地利用年度計劃的編制：（1）國民經濟和社會發展計劃；（2）國家產業政策；（3）土地利用總體規劃；（4）建設用地和土地利用的實際狀況。
　　二、 耕地保護制度
　　（一）切實保護耕地是我國的一切基本國策：
　　1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關系到農業的長期穩定發展，關系到整個國民經濟持續、快速、健康發展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。
　　2、耕地總量動態平衡：實現耕地總量動態平衡就是在今后一個時期內，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。
　　3、《土地管理法》中設定哪些制度以實現耕地總量動態平衡：（1）從規劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農田保護區制度（省、自治區、直轄市劃定基本農田保護區應當占本行政區域內耕地的80%以上）；（5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；超過2年未使用的，經原批準機關批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農民集體所有的，應當交回原農村集體經濟組織恢復耕種。承包經營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地）。
　　（二）基本農田保護制度：
　　1、基本農田的概念：是指按照一定時期人口和社會經濟發展對農產品的需求，依照土地利用總體規劃確定的不得占用的耕地。
　　2、基本農田保護區的劃定：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。劃定的基本農田保護區，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。
　　3、哪些耕地應當劃入基本農田保護區：（1）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；（3）蔬菜生產基地；（4）農業科研、科學試驗田。
　　4、基本農田保護區的實施：基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。
　　5、基本農田的保護措施：（1）需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度；（3）禁止破壞基本農田；（4）實行基本農田地力等級評定制度；（5）實行基本農田保護責任書制度。
　　（三）土地開發與復墾：
　　1、土地開發的概念：土地開發是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經濟資源。
　　1、土地開發的原則：（1）符合土地利用總體規劃；（2）保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農業用地優先開發；（4）保護開發者利益。
　　1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經過開墾的科學論證和評估；（2）開墾土地要經依法申請批準。
　　2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。
　　三、建設用地制度
　　（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。
　　分類：按土地所有權性質劃分，可分為國家建設用地和鄉（鎮）建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質可以分為：農業建設用地和非農業建設用地。
　　（二）國家建設用地使用權的取得：
　　1、國家建設用地的來源：（1）將農村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設土地使用權；（3）國有荒山、荒地。
　　2、農用地轉用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府；（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準；（3）農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。
　　3、以劃撥方式取得建設用地的審批：（1）在城市規劃區內申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規劃行政管理部門提出選址申請，由城市規劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發建設項目選址意見書；（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、年度基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（4）供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。（5）土地使用者應當依法申請土地登記。
　　（三）國家建設征用土地
　　1、國家建設征用土地的特征：（1）征地主體的唯一性；（2）征地行為的行政性；（3）征地條件的補償性。
　　2、征用土地的審批權：征用下列土地的，由國務院批準：（1）基本農田；（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征用前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
　　3、征用土地的補償安置：貫徹“使被征用土地單位的農民生活水平不降低的原則”。征地費用一般由以下幾部分構成：（1）土地補償費（征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年的平均年產值的6至10倍）；（2）安置補助費（征用耕地的安置補助費，按需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每個需安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年的平均年產值的15倍）；（3）青苗補償費（標準由省、自治區、直轄市規定）；（4）地上附著物補償費；（5）新菜地開發建設基金；（6）土地復墾費或耕地開墾費。
　　（四）臨時用地的管理：建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。臨時使用土地的期限一般不超過2年，使用期滿，應當將土地還給土地所有人。
　　（五）鄉（鎮）建設用地：
　　1、 鄉（鎮）建設用地的對象和范圍：是指農村集體投資或農民投資興辦的鄉鎮企事業、村辦企業、農村村民住宅、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設所使用的土地。
　　2、 鄉（鎮）企業建設用地的管理：鄉（鎮）企業用地的審批權，在縣級以上地方人民政府。
　　3、 村民宅基地：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的范圍。宅基地的使用，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
　　4、 集體土地使用權的轉讓及抵押問題：農民集體所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情況而導致土地使用權依法發生轉移的，不受集體土地使用權不得轉讓的限制。
　　集體土地使用權也可以設立抵押。可以抵押的集體土地使用權，既包括鄉鎮企業建筑物所占有的集體土地使用權，也包括鄉鎮企業在抵押自己的建筑物時，該建筑物占有范圍內的集體土地使用權。集體荒地抵押的前提是土地使用權已經進行登記，已經實行了承包經營，同時經發包方同意。鄉鎮企業集體土地使用權的抵押僅限于建筑物涉及所占用的集體土地。