第六章 城市房地產開發法律制度
　　一、城市房地產開發概述
　　（一）房地產開發的概念和特征：
　　1、房地產開發的概念：是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
　　2、房地產開發的特征：（1）涉及面廣；（2）工程項目多；（3）投資量大；（4）建設周期長。
　　（二）房地產開發的類別：1、單項開發、小區開發和成片開發；2、經營性開發和自用性開發；3、新城區開發和舊城區拆遷改造。
　　（三）房地產開發應注意的事項：1、總體效益開發；2、嚴格按用途、期限開發；3、設計、施工規范；4、居民住宅優先開發。
　　二、房地產開發用地
　　（一）房地產開發用地制度：
　　1、房地產開發用地的概念：即進行基礎設施和房屋建設的用地。
　　2、房地產開發用地制度的確立：略。
　　3、我國現行房地產使用制度的特點：（1）國家實行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（2）土地使用權已成為具有相對獨立意義的一種物權；（3）國家壟斷城鎮土地一級市場，同時加強土地二級市場的管理；（4）建立系統的登記制度，明確登記是確認土地使用權的要件。
　　（二）土地使用權出讓與劃撥（見第三章）。
　　三、房地產開發企業
　　（一）房地產開發企業的概念：是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
　　房地產開發企業的種類：1、專營企業；2、兼營企業；3、項目公司。
　　（二）房地產開發企業的設立：
　　1、設立條件：（1）有自己的名稱和組織機構；（2）有固定的經營場所；（3）有符合國務院規定的注冊資本；（4）有足夠的專業技術人員；（5）法律、行政法規規定的其他條件。
　　2、設立程序：（1）申請登記；（2）發給營業執照（30日內）；（3）備案（30日內）。
　　（三）房地產開發企業的管理：
　　1、房地產開發企業的設立管理：（1）房地產開發企業的總量控制；（2）房地產開發企業設立的資質審批。
　　2、房地產開發企業的行業管理：（1）規定設立房地產開發企業的必要條件；（2）建立房地產開發企業工商登記后的備案制度（30日內）；（3）對房地產開發企業實行分等定級；（4）對房地產開發企業的開發、經營活動進行監督、檢查。
　　3、房地產開發企業的資質管理：（1）資質一級企業：①自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；③設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上職稱的總經濟師。工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；④具有5年以上從事房地產開發的經歷；⑤近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資。連續4年建筑工程質量合格率達100%，優良率達20%；
　　（2）資質二級企業：①自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；③工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱；④具有3年以上從事房地產開發的經歷；⑤近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資。連續3年建筑工程質量合格率達100%，優良率達10%；
　　（3）資質三級企業：①自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；③工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員；④具有2年以上從事房地產開發的經歷；⑤累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當的房地產開發投資。建筑工程質量合格率達100%；
　　（4）資質四級企業：①自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于5人；③工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務人員具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
　　（5）資質五級企業：自有流動資金不低于30萬元，具體標準由省、自治區、直轄市建設行政主管部門制定。
　　四、房地產中介服務
　　（一）房地產中介服務的概念：是指為房地產開發和交易提供各種媒介活動的總稱。
　　（二）中介服務機構及其管理：
　　1、房地產中介服務機構的種類：（1）房地產咨詢機構；（2）房地產價格評估機構；（3）房地產經紀機構。
　　2、房地產中介服務機構設立的條件和程序：設立條件：（1）有自己的名稱、組織機構；（2）有固定的服務場所；（3）有必要的財產和經費；（4）有足夠的專業人員；（5）法律、行政法規規定的其他條件。 設立程序：（1）資質審查；（2）注冊登記；（3）登記備案。
　　3、年檢與其他法定義務要求：（1）遵守有關的法律、法規和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；（3）按照核準的業務范圍從事經營活動；（4）按規定標準收取費用；（5）依法繳納稅費；（6）接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。
　　（三）中介服務人員資格管理：
　　1、對從事房地產咨詢業務人員的管理：從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。
　　2、對從事房地產價格評估人員的管理：房地產評估師必須是經過國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。
　　3、對房地產經紀人的管理：房地產經紀人必須經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》。
　　（四）中介業務管理：
　　1、中介服務合同的內容：（1）當事人姓名或名稱、住所；（2）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；（3）合同履行期限；（4）收費金額和支付方式、時間；（5）違約責任和解決糾紛方式；（6）當事人約定的其他內容。
　　2、中介業務活動中的禁止行為：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；（2）允許他人以自己的名義從事房地產中介服務；（3）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；（4）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；（5）法律、法規禁止的其他行為。