第十章 物業管理法律制度
　　一、物業管理概述
　　（一）物業管理沿革：
　　1、傳統物業管理：起源于19世紀60年代的英國。
　　2、我國物業管理：我國內地的物業管理受香港的物業管理影響，起源于20世紀80年代，以廣州、深圳發展得最早。
　　（二）物業管理的概念、特點和原則：
　　1、物業管理的概念：是指業主委托物業管理公司對其物業共有部分和共同事務進行管理的活動。
　　2、物業管理的特點：（1）物業管理的社會化；（2）物業管理的專業化；（3）物業管理的市場化。
　　3、物業管理的原則：（1）業主自治管理與物業管理企業專業管理相結合的原則；（2）物業管理公司實行合同聘用的原則；（3）社會化管理、企業化經營原則；4、由物業管理公司實行統一的、全方位、多層次管理服務的原則。
　　（三）物業管理的內容：1、常規性的公共服務；2、針對性的專項服務；3、委托性的特約服務。
　　（四）不同用途的物業的管理：　　1、寫字樓管理；2、住宅管理；3、公共商業樓宇管理；4、旅游賓館管理；5、工業廠房管理。
　　（五）物業管理的基本環節：1、物業管理的策劃階段；2、物業管理的前期準備階段；3、物業管理的啟動階段；4、物業管理的日常運作階段。
　　（六）房屋修繕管理和房屋設備管理：
　　1、房屋修繕管理：是指物業公司按照一定的科學管理制度和程序及維修技術管理要求，對受委托管理的房產進行日常維護、修繕技術管理。
　　2、房屋設備管理：是指以一定的科學管理制度和程序，按照一定的技術管理要求，對受管理的房產共用設備的日常運行和維修進行管理。
　　3、房屋修繕管理和設備管理費用：物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的2%，在向業主委員會移交物業管理權時，一次性劃撥給業主委員會，屬全體業主共同擁有。物業管理維修基金由縣級以上人民政府物業行政主管部門設立專款賬戶代為管理，不得挪作他用；物業共同部位、共同設備、設備維修、設施維修、更新時，其費用從物業管理維修基金增值部分開支，增值部分不足以開支的，由物業管理維修基金墊支，墊支部分應向業主收回；物業管理維修基金的使用，由物業管理公司提出年度計劃，經業主委員會批準后實施，物業管理公司每半年公布一次物業管理維修基金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。因使用不當或人為而造成物業共同部分損壞的，應由行為人負責修復或給予賠償。異產毗鄰房屋修繕，應依照建設部《城市異產毗鄰房屋管理規定》，劃分應承擔的責任。租賃房屋的修繕，由租賃雙方約定修繕責任。
　　二、業主管理權
　　（一）業主、業主大會和業主委員會的概念：
　　1、業主的概念：是指物業的所有人。
　　2、業主大會的概念：是由物業內的業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。
　　3、業主委員會的概念：是在物業行政主管部門指導下，由物業內的業主選舉的成員組成的，代表和維護業主和使用人的合法權益的自治管理組織。
　　（二）業主大會和業主公約：
　　1、業主大會的權利：（1）選舉、撤換業主委員會組成人員；（2）監督業主委員會的工作；（3）通過業主公約和業主委員會的章程；（4）、批準物業管理委托合同；（5）決定物業內關于業主利益的重大事項；（6）決定物業管理的其他重要事項。
　　2、業主大會的召開：（1）物業管理區域內全體業主第一次大會。在物業已交付使用的建筑面積達到一定比例時，應召開第一次業主大會；（2）業主大會的年度會議，每年至少召開一次；（3）業主大會的特別會議，經持有一定比例投票權的業主提議，業主委員會應于接到提議后10天內召開臨時業主大會；（4）召開業主大會的法定人數，必須在住用業主中持有占多數投票權的業主出席才能召開。
　　3、業主大會的議題：（1）聽取業主委員會工作報告；（2）審議和通過上一年度財務決算報告和下一年度財務預算；（3）審議與通過《業主公約》、《業主委員會章程》等文件；（4）決定物業管理公司的選聘、續聘與改聘；（5）業主委員會的換屆選舉與委員的增減；（6）需討論決定的其他事項。
　　4、業主公約：是一種公共契約，屬于協議、合約性質，是由全體業主承諾，并對全體業主和使用人有共同約束力的，有關業主在物業使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。
　　（三）業主委員會：
　　1、業主委員會的性質和地位：業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，作為業主大會的常設機構和執行機構，對業主大會負責，受業主大會和廣大業主監督。
　　2、業主委員會的產生與組織：（1）業主大會的產生：①第一屆業主委員會，在物業行政主管部門指導下由第一次業主大會選舉產生；②業主委員會每屆任期一般為2年，由業主大會進行換屆選舉。
　　（2）業主委員會的組織：①根據物業規模的大小，業主委員會設委員若干名，其中主任、副主任在全體委員中選舉產生；②業主委員會主任通常由主要業主代表擔任，住宅小區可選熱心公眾事業、對物業管理有較多了解、有一定威信和組織工作能力的人擔任；③業主委員會聘任執行秘書，負責處理本會日常事務。執行秘書可以不是本會委員；④業主委員會主任、副主任、執行秘書為兼職或專職。主任、副主任、執行秘書和經業主委員會同意的其他人員可根據承擔的工作情況獲適當津貼，津貼由業主分攤；⑤業主委員會委員從業主中選舉產生。每屆任期一般為2年，可連選連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過后，提交業主大會確認。
　　3、業主委員會的權利和義務：（1）業主委員會的權利：①召集和主持業主大會；②草擬業主公約、業主委員會章程草案、修訂草案并報業主大會通過；③采取公開招標等方式聘請物業管理企業，代表業主簽訂物業管理委托合同；④審議物業管理服務費收取標準及使用辦法：物業管理服務費通常由業主委員會提出物業管理內容和標準，物業管理公司據此提出測算依據和收費標準，經雙方協商后簽訂物業管理委托合同予以確定；⑤審議年度管理工作計劃，年度費用預算；⑥檢查、監督物業管理公司的物業管理工作；⑦監督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；⑧業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
　　（2）業主委員會的義務：①籌備業主大會并負責向其報告工作；②執行業主大會通過的各項決議，接受所有業主的監督；③貫徹執行督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，協助物業管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；④嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現；⑤接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府對物業的管理事項提出的要求。
　　三、物業委托管理
　　（一）物業管理公司的法律地位：
　　1、物業管理公司的概念：是指根據合同接受業主或者業主委員會的委托，對物業實行專業化管理，并收取相應報酬的經濟組織。
　　2、物業管理公司的法律地位：（1）物業管理公司依合同實施物業管理，其管理權源于業主；（2）物業管理公司是獨立的企業法人，與業主委員會在法律地位上是平等的；（3）物業管理公司必須與業主委員會合作，實施對物業的管理。
　　（二）物業管理公司的權利義務：（1）權利：①根據有關法規并結合實際情況制定管理辦法；②依照物業管理委托合同和管理辦法對物業實施管理；③依照物業管理委托合同和有關規定收取管理費；④有權制止違反規章制度的行為；⑤有權要求業主委員會協助管理；⑥有權選聘專業公司承擔專項管理業務；⑦可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。
　　（2）義務：①履行物業管理委托合同，依法經營；②接受業主委員會和業主及使用人的監督；③重大管理措施應提交業主委員會審議批準；④接受行政主管部門監督指導；⑤定期向全體業主公布管理費用收支賬目；⑥物業管理委托合同終止時，須向業主委員會移交全部房屋、物業管理檔案、財務等資料和本物業的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產。
　　四、加強物業管理立法，完善物業管理體制
　　（一）現代物業管理對傳統房屋管理的挑戰：略
　　（二）政府對物業管理市場的監督、管理：一是在立法上還須加強；二是民主管理意識仍需加強；三是有的地方政府物業管理體制仍未理順。
　　（三）物業管理公司的規模效益和科學管理：現階段的物業管理有幾種方式，一種是由開發公司組織成立物業管理公司管理物業，這是未成立業主委員會之前的普遍現象；一種是開發商或業主委員會委托專業物業管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉制為物業管理企業，管理原先已管理的公房。
　　按照規模經濟理論，企業只有達到一定生產規模才能形成最佳效益。目前我國物業管理絕大多數仍未形成規模效益，物業管理公司只管一幢物業或一個住宅小區，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業管理成本大，加大了業主的負擔。現代化的物業管理急需有規模、上檔次的物業管理集團。