第十三章 房地產糾紛的法律解決
　　一、房地產糾紛的法律解決概述
　　（一）房地產糾紛的概念和種類：
　　1、房地產糾紛的概念：是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。
　　2、房地產糾紛產生的原因：（1）歷史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不當或違反合同；（4）違法行為。
　　3、房地產糾紛的種類：（1）民事性質的房地產糾紛；（2）行政性質的房地產糾紛。
　　（二）解決房地產糾紛的法律方式和法律依據：
　　1、法律方式：房地產糾紛，可以通過協商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決。其中，土地權屬確認糾紛應先經過行政處理，然后才能提起訴訟；而土地侵權糾紛，則可直接提起訴訟。
　　2、法律依據：（1）法律文件；（2）司法解釋。
　　（三）必須依法正確處理土地、房屋糾紛問題。
　　二、幾類具體的房地產糾紛的法律解決：
　　（一）土地所有權和使用權糾紛的處理：
　　方式與標準：公民、法人或者其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經取得的土地、礦葳、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權的，應當先申請行政復議；對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起行政訴訟。
　　根據國務院或者省、自治區、直轄市人民政府對行政區劃的勘定、調整或者征用土地的決定，省、自治區、直轄市人民政府確認土地、礦藏、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的行政復議決定為最終裁決。
　　（二）土地有償使用關系中的糾紛處理：
　　1、土地使用權出讓糾紛處理：（1）出讓方主體不合格：國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法應當是市、縣人民政府土地主管部門，其他部門、組織和個人作為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定為無效；（2）客體不合法的：出讓合同出讓的只能是依法批準的國有土地使用權。對于出讓集體土地使用權或者未經依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效；（3）程序不合規定的：出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續的，一般應當認定合同無效。但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續的，或者出讓未經批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可以認定合同有效。
　　2、土地使用權轉讓糾紛處理：對發生在《城市房地產管理法》施行之前的轉讓糾紛案件，須作具體分析，區別處理：（1）轉讓方主體不合格的：國有土地使用權轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續，取得土地使用證的土地使用者。但轉讓方如已按出讓合同約定的期限和條件開發利用了土地，在一審訴訟期間，經有關部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續的，可以認定合同有效；（2）客體不合法的：轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續的，一般應當認定轉讓合同無效。但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經有關主管部門批準補辦了征用手續轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續的，或者轉讓未經依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續的，可以認定轉讓合同有效；（3）轉讓方未執行出讓合同約定的投資開發要求的；（4）轉讓建設項目不合規定的；（5）轉讓合同約定的年限不合規定的；（6）擅自改變土地用途的；（7）拖延辦理手續的；（8）重復簽訂轉讓合同的：①土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記的受讓方取得。轉讓方給前一合同的對方造成損失的，應當承擔相應的民事責任；②土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效。如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續的，可以認定該合同有效。轉讓方給其他合同的對方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
　　3、土地使用權租賃糾紛處理：有效租賃合同在履行過程中發生違約，由違約方依法承擔相應的民事責任。
　　違反國家法律、法規的規定和土地使用權出讓合同的約定的租賃合同無效。
　　4、土地使用權抵押糾紛處理：（1）不合法定程序要求的：土地使用權未辦理土地使用權抵押登記手續，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同沒有生效；（2）重復抵押的：土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續的，應當認定后一個抵押合同有效。抵押人給前一合同的對方造成損失的，應當承擔相應的民事責任；（3）以劃撥土地使用權抵押的：以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定為無效。但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可以認定合同有效。
　　（三）房地產開發經營中的糾紛處理：
　　1、房地產開發經營者的資格問題：在《城市房地產管理法》施行以前，不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的、以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定為無效。但在一審訴訟期間，依法取得房地產開發經營資格的，可以認定合同有效。
　　2、以國有土地使用權投資合作建房問題：（1）未辦理有關手續的：一般應當認定合建合同無效。但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可以認定合建合同有效，并應責令當事人補辦土地使用權變更登記手續；（2）已辦理有關手續的：當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續的，不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。（3）劃撥土地使用權的：①以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在1990年5月19日《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》施行之前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可以認為合建合同有效；②在上述《暫行條例》施行之后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應當認定合建合同無效。但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續的，可以認定合同有效。（4）假合建的：如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可以認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效；（5）權屬約定不明確的：可依據雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的歸屬；（6）合作建房無效合同的處理：第一，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有；第二，另一方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：①資金尚未投入實際建設的，可以由以土地使用權為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；②資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；③房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
　　3、挪用對方投資款問題： 合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行合同而給對方造成的實際損失。
　　（四）城市房屋拆遷中的糾紛處理：
　　1、處理方式：拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，可進行協商。經協商達不成協議的，由批準拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。當事人對行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起十五日內向人民法院起訴。
　　2、幾種具體拆遷糾紛的處理：（1）被拆遷房屋的產權、債權糾紛：將要拆遷的房屋，存在房屋的產權、租賃或其他債權糾紛的，由被拆遷人自行處理，拆遷人可給予必要的幫助；（2）臨時安置糾紛：被拆遷人無正當理由而不愿接受臨時安置，則拆遷人不再承擔責任；（3）拒遷、拖遷糾紛：在房屋拆遷公告規定的或房屋拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定；逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷部門申請人民法院強制拆遷：（4）回遷糾紛：如確因實際情況無法按原合同回遷的，應盡量安排合適的房屋給予回遷，并酌情予以補償。
　　（五）房屋買賣、預售關系中的糾紛處理：
　　1、一般房屋買賣：（1）保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；（2）經檢驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
　　2、房屋預售：（1）預售合同的效力問題：①商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定預售合同無效；②商品房預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發建設資金進行了施工建設，并在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可以認定預售合同有效；③商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發建設資金進行了施工建設，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可以認定預售合同有效。
　　（2）無效合同的處理：預售商品房因預售方的過錯造成合同無效的，應根據房地產市場價格變化和預購方交付房款等情況，由預售方承擔返還財產、賠償損失的責任。
　　（3）預售商品房的價格：①一方以政府調整與房地產有關的稅費為由要求變更合同約定的價格，可予以支持；一方以情勢變更如建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持；②合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許；③合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協商預售商品房價格。協商不成的，可參照當地政府公布的價格、房地產主管部門認可的評估的價格，或者當地同期同類同質房屋的市場價格處理；④在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化而造成的損失，由過錯方承擔責任。
　　（4）預售商品房的轉讓：①商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同一般也應當認定為無效；②商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓給他人，辦理了轉讓手續的，可以認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可以認定轉讓合同有效。