第十四章 違反房地產法的責任
　　一、房地產關系中的法律責任概述
　?。ㄒ唬┓康禺a違法行為：
　　1、房地產違法行為的概念：是指違反國家有關房地產管理法律、法規的行為。
　　2、違法行為種類：包括：違反土地管理法的行為；違反基本農田保護條例的行為；違反城市房地產管理法的行為；違反城市房屋拆遷管理條例的行為；違反城市房地產開發經營管理條例的行為；等等。
　　3、違法主體：一是與房地產事項相關的公民、法人和其他組織；二是房地產行政主管部門；三是其他違法主體。
　?。ǘ┓康禺a法律責任的形式：1、民事責任；2、行政責任；3、刑事責任。
　　二、幾種具體情況下的法律責任
　?。ㄒ唬┩恋毓芾矸矫娴姆韶熑危?br/> 　　1、非法轉讓土地的責任：（1）以各種形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收非法所得。分兩種情況處理：一是對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀；一是對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施。還可并處罰款，罰款額為非法所得的50%以下。（2）以各種形式非法處分集體土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款，罰款額為非法所得的處5%以上、20%以下。
　　2、非法使用土地的責任：（1）違法使用或開發不當而造成種植條件破壞的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理；可以并處罰款，罰款額為土地復墾費的二倍以下。構成犯罪的，依法追究刑事責任；（2）拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正。逾期不改正的，責令繳納復墾費，專項用于土地復墾；還可處以罰款，罰款額為土地復墾費的二倍以下；（3）逾期不恢復種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，還可處耕地復墾費二倍以下的罰款；（4）違反用途規定使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上、30元以下。
　　3、非法占用土地的責任：（1）未經批準或騙取批準而占用的：①未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地。分兩種情況處理：一是對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀；一是對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施。還可并處罰款，罰款額為非法占用土地每平方米30元以下；②超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處；
　?。?）在禁止開墾區內進行開墾的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，依照關于對上述非法占用土地的規定予以處罰；
　?。?）農村土地未經批準或騙取批準而占用的：①由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋；②超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占有土地論處；
　　（4）不應當修建建筑物的：①在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除；逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行；②對在土地利用總體規劃制定前已建的、不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物重建、擴建的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除；逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。
　　4、非法批準征用、使用土地的責任：對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任；
　　非法批準、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。
　　非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，應當由非法使用土地者承擔損失賠償，非法批準者負連帶責任。
　　5、侵占、挪用征地補償費的責任：構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
　　6、依法應歸還土地而不歸還的責任：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上、20元以下。
　　7、不按規定辦理土地變更登記的責任：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期辦理。
　　8、拒不拆除非法建筑的責任：依照土地管理法規定，責令限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。
　　建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在自接到責令限期拆除決定之日起的15日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，執行費用由違法者承擔。
　　9、阻撓國家建設征用土地的責任：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。
　　10、阻礙執行土地管理職務的責任：依法給予治安管理處罰或者追究刑事責任。
　　（二）基本農田保護方面的法律責任：
　　1、非法占用、非法批準占用、非法轉讓基本農田的責任：有下列行為之一的，依法從重給予處罰：（1）未經批準或者采取騙取批準，非法占用基本農田的；（2）超過批準數量，非法占用基本農田；（3）非法批準占用農田的；（4）買賣或者以其他形式非法轉讓基本農田的。
　　2、應劃入基本農田保護區而不劃入的責任：由上一級人民政府責令限期改正；拒不改正的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分或者紀律處分。
　　3、破壞基本農田保護區標志的責任：由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門或者農業行政主管部門責令恢復原狀，可以處1000元以下罰款。
　　4、非法占用基本農田的責任：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正或者治理，恢復原種植條件，處占用基本農田的耕地開墾費一倍以上、二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　5、侵占、挪用耕地開墾費的責任：構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分或者紀律處分。
　?。ㄈ┏鞘蟹康禺a管理方面的法律責任：
　　1、違法出讓土地使用權的責任：除責令改正外，還要由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
　　2、擅自從事房地產開發經營、中介服務的責任：（1）未取得營業執照的：①由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款，罰款額為違法所得五倍以下；②由縣級以上工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。其罰款額，可考慮參照上述擅自從事房地產開發業務的處罰標準執行。（2）未取得資質等級證書的：由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上、10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
　　3、違法轉讓房地產的責任：（1）違法轉讓土地使用權的：由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得，可以并處罰款；（2）違法轉讓劃撥土地使用權的房地產的：由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
　　4、違法預售商品房的責任：由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
　　5、違反規定交付房屋的責任：（1）將未經驗收的房屋交付使用的：由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位驗收，并處以10萬元以上、30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照關于將驗收不合格的房屋交付使用的處理規定進行處理：（2）將驗收不合格的房屋交付使用的：由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　6、違法收費的責任：沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
　?。ㄋ模┏鞘蟹课莶疬w管理方面的法律責任：
　　1、違法拆遷的責任：對有下列行為之一，由房屋拆遷主管部門予以警告、責令停止拆遷，并可處以罰款：（1）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規定擅自拆遷的；（2）委托未取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷的；（3）擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或者縮小補償、安置范圍的。
　　2、拆遷人超期拆遷的責任：由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告，并可處以罰款。
　　3、被拆遷人拒絕騰退周轉房的責任：由房屋拆遷主管部門對被拆遷人予以警告、責令限期退還周轉房，并可處以罰款。