一、所有權轉移與風險轉移、孳息
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　　合同法第133條確立了所有權轉移時間：標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
　　1、標的物轉移原則
　　（1）動產適用交付主義，動產自交付之日發生轉移。這里的動產包括汽車、輪船、飛機等特殊動產。
　?。?）不動產適用登記主義，不動產自登記之日所有權發生轉移。注意：房屋買賣合同，合同依法成立即為有效，不管不動產是否進行了登記。換言之，登記不是房屋買賣合同生效的要件，而是房屋所有權轉移的生效要件。一定要二者區分開來，這也是導致以一房二買，一女二嫁的重要原因。如，甲與乙簽訂房屋買賣合同，將房屋交付給乙，但沒有進行登記。這時，丙聽說甲要買房子，于是也提出購買甲的房屋，甲與丙簽訂了房屋買賣合同，并且進行了房屋過戶登記。分析：根據上面的原理，我們知道，甲乙簽訂的房屋買賣合同，甲丙簽訂的房屋買賣合同，符合法律、行政法規的要求，因此，都是合法有效的。千萬不要以為甲乙的房屋買賣合同沒有進行房屋過戶登記而認定合同無效。這是錯誤的，在本案中，兩份買賣合同都是有效的，丙因為進行了登記，因此取得房屋所有權，而對于乙來說，只能根據合同請求甲承擔違約責任，賠償其損失。
　?。?）所有權保留買賣合同中，標的物所有權自買受人交清最后一筆款項時移轉給買受人。
　　（4）當事人另有約定的除外。合同倡導契約自由，一般情況下，只要法律沒有作強制性規定，都允許當事人約定，而且有約定的，優先約定。合同當事人可以對標的物所有權約定自合同成立時移轉。這里的標的物必須是特定物。如收藏家甲在畫家乙家中看到一幅畫，與乙達成買賣協議，協議中特別約定合同成立時該畫所有權即移轉給甲，即屬此例。此案中若甲第三天來取畫，發現乙已于前一天將畫賣給第三人丙且丙已取得該畫。甲可對丙行使物上追及權收回該畫，并有權請求乙承擔侵權責任。因為乙的行為并非一物二賣，而是典型的無權處分行為（第51條）。當然，若丙系善意第三人，得以善意取得對抗甲。
　　2、交付的方式
　?。?）現實交付，即出賣人將標的物置于買受人的實際控制之下，即標的物直接占有的移轉。此為交付的常態。?
　　（2）觀念交付。觀念交付又分為三種：①擬制交付。即交付提取標的物的單證，以代替標的物的現實交付的交付方式。標的物的單證，即物權憑證，包括倉單、提單等。②簡易交付。即買賣合同訂立前，買受人已經通過租賃、借用、保管等合同關系實際占有標的物，標的物的交付系于合同生效的交付方式（第140條）。③占有改定。即由雙方當事人簽訂協議，使買受人取得標的物的間接占有，以代替標的物直接占有的移轉的交付方式。我國《合同法》未確認這種交付方式，這里僅作學理探討。我國《合同法》分別于第133、135、140條確認了現實交付、指示交付與簡易交付三種交付方式。
　?。?）現實交付依交貨方式的不同，可以再分為三種情形：①送貨上門。即由出賣人送運貨物到買受人處，此時貨交買受人處才算完成交付。②上門提貨。即由買受人到出賣人處取走貨物，此時貨物運出出賣人處即算完成交付。③代辦托運。即由出賣人代理買受人與承運人訂立運送合同，買受人承擔運費的交付方式。此時出賣人將貨物交給承運人即算完成交付。
　　（二）風險轉移
　　合同法第142條確立了風險轉移的基本原則：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
　　風險負擔，是指非可歸責于任何一方當事人的原因，標的物發生的毀損滅失的損失承擔。
　　注意：風險轉移采取交付主義，不僅適用于動產，而且也適用不動產。
　　1、交付主義：不同交付方式下的風險負擔：
　?。?）現實交付情形下，若為送貨上門，自貨交買受人處時轉移風險給買受人；若為上門提貨，自貨出出賣人處時轉移風險給買受人；若為代辦托運，自貨交承運人時轉移風險給買受人。
　?。?）指示交付情形下，自物權憑證交付給買受人時轉移風險給買受人。
　?。?）簡易交付情形下，自合同生效時轉移風險給買受人。
　　2、例外
　?。?）第143條，因買受人原因交貨遲延的；
　　（2）第148條，出賣人瑕疵履行的；
　　（3）第144條，路貨買賣；
　　（4）第145條，交貨地點不明確的；
　　（5）第146條，買受人受領遲延的。
　　另外，注意兩個問題：出賣人未交付物權憑證以外的標的物單證、資料的，不影響風險負擔轉移（第147條）。買受人承擔風險負擔的，不影響出賣人承擔違約責任（第149條）。
　　3、不能混淆
　?。?）在所有權保留買賣合同中，可能會出現風險負擔人與物的所有權人并不一致的情形，這正體現了交付主義與所有權人主義立法規則的差別。比如，甲賣牛一頭給乙，6月1日交貨，?？?800元，約定乙半年內每月付款300元，付清最后一筆款項后，牛的所有權歸乙。結果7月1日這天牛被雷擊而死。此時風險負擔歸乙，但牛的真正所有權人卻是甲。
　　（2）試用買賣中的風險負擔規則也值得重視
　　如，甲于5月20日交付一輛奔馳車供乙試用，試用期2周，下面以次為例分析如下：
　　a.在試用期間，發生風險，應由甲負擔；
　　b.試用期屆滿，乙表示買下，其后發生風險，應由乙負擔；
　　c.試用期屆滿，乙未作任何表示，其后發生風險，應由乙負擔；
　　d.試用期屆滿，乙表示不購買，甲未當即取回，其后發生風險，應歸甲承擔
　　提示：試用期屆滿，乙表示購買（或不作任何表示），二人之間的買賣即告成立，此時發生簡易交付，故以此時間點來確定風險負擔規則。
　?。?）在簡易交付場合下，往往合同的成立與生效，交付的完成，所有權的轉移，風險負擔的轉移等四個法律現象，是一并發生的。
　?。ㄈ╂芟?br/> 　　孳息采交付主義，交付前產生的歸出賣人，交付后產生的歸買受人。如，甲賣一頭牛給乙，交付后第三天乙將牛殺了出賣，發現有牛黃，那么，該牛黃歸乙所有。這里的產生，并不是說形成，而是說已經
　　所有權保留特約的買賣合同中，出賣人將標的物交付給買受人后仍保有所有權，買受人在交清最后一筆貸款后始得到標的物所有權。那么在標的物交付后至交清最后一筆款項前的這一段期間內，標的物所產生的孳息應歸買受人所有，而不是歸出賣人（所有權人）所有。所以說，對孳息歸屬權采交付主義與所有權人主義的差別，典型地體現在所有權保留的買賣合同中。
　　共同點：所有權轉乙、風險承擔、孳息歸屬采交付主義，都僅僅適用于買賣、互易、贈與等轉移所有權的合同中，而不可擴展于其他合同類型中。如在租賃、借用、保管合同中，標的物所有權轉乙、風險負擔、所生孳息當然應歸所有權人所有，而不適用什么交付主義。如在質押合同中，如果約定合同期滿所有權發生轉移，視為流質，質押合同無效，因此，所有權不發生轉移。質物因不可抗力發生的風險，由所有權人承擔。抵押期間，質押物所生孳息當然也應歸所有權人（出質人）所有，而不當歸占有人（質權人所有），后者僅僅有“收取”（占有）而無“所有”權。
　　二、違約金、定金與損害賠償金
　　違約金，是指合同當事人預先設定的或法律直接規定的，在一方不履行合同時給付另一方一定數額的金錢。違約金具有補償性特點，并兼有一定的懲罰性?！逗贤ā返?14條第2款規定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。因此，主張違約金時，可以實際發生的損失作為要求增加或減少違約金的法定依據。
　　定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，由一方當事人按合同標的額的一定比例向對方預先給付的金錢。根據法律規定，當事人約定的定金數額不得超過合同標的額的20%，超過的部分由收受方退回或抵作價款。給付方不履行合同約定的義務，無權要求返還定金；收受方不履行合同約定的義務，應雙倍返還定金。因此可以看出，定金責任是一種懲罰性規定，目的在于督促雙方當事人積極履行合同的義務。
　　損害賠償金，是指一方當事人因不履行或不完全履行合同義務而給對方當事人造成損失時，按照法律和合同的規定所應承擔的損害賠償責任。損害賠償責任原則上僅具有補償性為原則，但以懲罰性為例外。根據等價交換原則，任何民事主體一旦造成他人損害都必須以同等的財產予以賠償。因此，一方違約后，必須賠償對方因此所遭受的全部損失。但同時，我國《消費者權益保護法》第49條又作出例外規定，經營者在有欺詐行為時，應按消費者的要求以其購買商品價款或接受服務費用的一倍增加賠償消費者的損失，該條是我國法律中惟一的懲罰性損害賠償金。
　　案例：甲公司與乙公司依法訂立一份總貨款為20萬元的購銷合同。合同約定違約金為貨款總值的5％。同時，甲公司向乙公司給付定金5000元，后乙公司違約，給甲公司造成損失2萬元。甲公司依法最多可要求乙公司償付多少？（D）
　　A.2萬元　　B.3.5萬元　　C.2.5萬元　　D.3萬元
　　分析：本題中的違約金為1萬元，損失2萬元，定金5000元，且定金未超過貨款總額的20％的限制。
　　首先，定金與違約金的適用關系。由于我國的定金在性質上屬違約定金，具有預付違約金的性質，因此它與違約金在目的、性質、功能等方面相同，兩者是不可并罰的。合同法第一百一十六條規定了當合同既約定定金，又約定違約金的，可以且也只能由非違約方選擇一種對其最有利的責任形式。應當注意：這條規定是針對同一違約行為同時存在違約金和定金責任的情形。
　　如果合同中約定的違約金和定金是針對不同的違約行為，且兩者在數額上的總和也不太高，在一方同時實施不同的違約行為形態時，兩種責任形式是可以并用的。
　　其次，違約金與損害賠償的適用關系。一般來說，合同中約定的違約金應視為對損害賠償金額的預先確定，因而違約金與約定損害賠償是不可以并存的。違約金與法定損害賠償是否并存，牽涉到違約責任的適用是否以發生實際損害為要件以及國家對違約金的干預問題。原則上可以說違約金的運用并不以實際損害發生為前提，不管是否發生了損害，當事人都應支付違約金。根據合同法第一百一十四條第二款規定：違約金低于損失的，可請求適當增加。據此，雖然違約金的適用不以實際損害發生為要件，但最終違約金金額大小的確定與實際損失額密切相關：法院或仲裁機構對違約金金額的調整是以實際損失額為參照標準的。
　　對違約金和法定損害賠償的適用關系可以概括為：①原則上不并存；②就高不就低；③優先適用違約金責任條款。
　　據此，如果本題中的甲公司選擇適用違約金條款，題中約定的1萬元違約金小于損失2萬元，甲公司可請求人民法院或仲裁機構增至2萬元。除該2萬元外，由于非違約方選擇違約金責任請求后，并不影響其要求對方返還定金的權利，故甲公司向乙公司給付的定金5000元應予返還。則此種情形下，乙公司應向甲公司償付總額為2.5萬元。
　　最后，定金與損害賠償的適用關系。定金具有非補償性的特點，其適用不以實際損害的發生為前提，因而是獨立于損害賠償責任的。但也不能認為它與損害賠償金毫無關系，定金與損害賠償責任的聯系表現在定金責任與損害賠償責任的并用不能超過全部貨款的總值。
　　據此，如果本題中的甲公司選擇適用定金條款，甲公司能得到定金雙倍返還的（5000×2）＝1萬元，同時乙還應支付給甲造成的損害賠償金2萬。則此種情形下，乙公司應向甲公司償付總額為3萬元。
　　綜上所述，本題中對甲公司最有利的選擇是適用定金條款，由甲公司向其償付3萬元。
　　三、承租權與抵押權
　　《民通意見》司法解釋第118條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
　　租賃權與抵押權發生沖突，哪個權力更優先？抵押權和租賃權在性質上是相容的，抵押權所追求的是抵押物的交換價值，并且不要求移轉抵押物的占有，而租賃權是追求標的物的使用價值，同時又移轉占有。兩種權利之間的關系，有以下兩種情形：一是抵押權的設立先于租賃權。我國《擔保法解釋》第66條如此規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失應承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
　　其次，租賃權的設立先于抵押權。當租賃合同先成立時，其后出租人又以該出租物設定抵押時，該租賃關系繼續有效。這樣，在該房產買賣時，買受人B公司所取得的標的物所有權是不得對抗租賃權的。從本質上講，該抵押權并無優先于所有權的效力，這樣以前已存在的租賃權也可以對抗后設立的抵押權而繼續有效存在。對此，我國《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”《擔保法解釋》第65條明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
　　案例：某甲自有房屋1間，1995年5月1日與乙簽訂一份為期3年的房屋租賃合同，由乙承租該房。同年8月6日丙向甲提出愿意購買該房屋，甲即將要出賣該房屋的情況告知了乙。到了11月7日乙沒有任何答復，甲與丙協商以5萬元的價格將該房賣給丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，丙支付了全部房款。但在雙方準備辦理房產變更登記前數日，甲遇丁，丁愿以6萬元買下該房。甲遂與丁又簽訂了一份房屋買賣合同，且雙方第二天即到房屋管理部門辦理了變更登記。不久，丁向銀行貸款，以該房設定抵押。就本案處理意見而言，下列表述中哪些是正確的？
　　A.丁對房屋的所有權應予保護
　　B.丙有權要求甲承擔賠償其損失的責任
　　C.乙有權繼續租賃該房
　　D.若丁不能清償到期債務，欲變賣該房以還債，乙在同等條件下有優先購買權
　　分析：這一道題考了的知識面很廣。包括承租人的優先購買權、房屋買賣合同的效力、登記的效力、買賣不破租賃。甲賣房，通知了乙，乙在三個月內沒有表示，視為放棄優先購買權，注意三個月的期限。登記是房屋所有權發生變動的唯一原因，甲先后簽訂的房屋買賣合同都符合合同法規定的有效要件，因此都是有效，而且必須注意，登記不是房屋買賣合同的生效要件，應該將二者區分開來。因此，丁與甲簽訂的房屋買賣合同有效，并且進行了過戶登記，因此，取得所有權。丙與甲簽訂了房屋買賣合同有效，但是沒有過戶登記，因此，沒有取得所有權，甲在這種情況下無法再交付房屋，屬于履行不能，應該承擔違約責任，賠償丙的損失。
　　四、合同的成立與生效
　　合同的成立與生效是兩個既有聯系又有區別的范疇。
　　合同生效與合同成立相聯系之處是：（1）合同成立是合同生效的邏輯前提，在合同不成立的情況下，談不上合同有效與無效的問題。在多數情況下，合同成立與生效的時間是同步的。（2）合同不成立與合同無效的法律后果，均可以由有過失的當事人承擔締約上過失責任。（3）在構成要素上，合同成立與合同生效均要求當事人意思表示一致。
　　但是，合同成立與生效的區別也甚為明顯：
　　（1）合同的成立是一個事實判斷，其回答的問題是“有沒有某一合同存在”。在回答這一問題時，并不融入回答人的主觀判斷，而合同的生效是一個價值判斷，回答的問題是“已經存在的某一合同是否能獲得法律的包會以及在何種程度上獲得法律保護”，反映的是國家通過法律對合同的肯定或否定的評價，是法律認可或不認可當事人的意思的結果。在對合同效力判斷的過程中，要引入判斷者的主觀感情和價值因素，從而帶有強烈的感情色彩。
　　（2）合同有效性的欠缺，是可以彌補的，而合同成立要素的欠缺是無法補救的，它說明一個合同并不存在，討論其效力問題，缺乏起碼的基礎。
　?。?）合同成立的時間與生效的時間可以不同。在附近延緩條件或延緩期限的合同中，合同已經成立，但不馬上生效，成立與生效之間，存在時間差。
　?。?）二者對意思表示要求的側重點不同，合同的成立僅要求意思表示在形式上達成一致，而不管意思表示本身的質量，而合同的生效則特別關注意思表示的質量，瑕疵意思表示將嚴重影響合同的效力。
　?。?）二者引起的法律后果不同，合同不成立，有過失的當事人會承擔締約上的過失責任，合同成立與否，法院不會主動干預，只有當事人發生爭議訴諸法院時，法院才會對合同的成立與否作出判斷；合同無效，不僅會產生締約上的責任，還會產生行政責任，刑事責任，不僅私法干預，而且公法也可能干預，如雙方惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同，合同法規定，對因此取得的財產應收歸國家或者返還集體、第三人；再如我國刑法規定，當事人以非法占有為目的，在簽訂履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，構成合同詐騙罪，可根據情節判處無期徒刑、有期徒刑、拘役、罰金或沒收財產。
　　五、要約的撤回與撤銷、失效
　　要約撤銷是指要約人在要約生效后、受要約人承諾前，使要約喪失法律效力的意思表示。
　　撤銷要約的通知應當在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。也就是說，要約已經到達受要約人，在受要約人作出承諾之前，要約人可以撤銷要約。由於撤銷要約可能會給受要約人帶來不利的影響，損害受要約人的利益，法律規定了兩種不得撤銷要約的情形：1、要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；2、受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同做了準備工作。
　　要約失效是指要約喪失法律效力，即要約人與受要約人均不再受其約束，要約人不再承擔接受承諾的義務?！逗贤ā芬幎艘s失效的情形：1、拒絕要約的通知到達要約人。受要約人接到要約后，通知要約人不同意與之簽訂合同，則拒絕了要約，在拒絕要約的通知到達要約人時，該要約失去法律效力。2、要約人依法撤銷要約。3、承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾。要約中確定了承諾期限的，超過這個期限不承諾，則要約失效；要約中沒有規定承諾期限的，在通常情況下，要約發出后一段合理時間內不承諾的，要約失效。4、受要約人對要約的內容作出實質性變更。發生這種情況即為反要約，反要約是一個新的要約，提出反要約就是對原要約的拒絕，使原要約失去效力，原要約人不再受要約的約束。